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银行钱荒微调楼市结构高档房产面临涨价诱惑米保

发布时间:2019-11-22 15:19:02 阅读: 来源:调节阀厂家

银行“钱荒”微调楼市结构 高档房产面临涨价诱惑

短暂的“钱荒”尽管并未改变北京、上海等大型城市房价继续上扬的势头,却在悄然改变着市场结构。记者近日获悉,在主要依靠按揭贷款支撑的刚需市场销售放缓的背景下,由于一次性付款居多,开发商坚定看好高档房的未来走势。

短暂的“钱荒”尽管并未改变北京、上海等大型城市房价继续上扬的势头,却在悄然改变着市场结构。记者近日获悉,在主要依靠按揭贷款支撑的刚需市场销售放缓的背景下,由于一次性付款居多,开发商坚定看好高档房的未来走势。

6月第三周,北京房地产成交均价以2.5万元/平方米,创下25个月以来的价格新高,4万元以上高档住房的成交量,环比上周亦增长一倍。鲁能地产、万科企业、保利地产、中化方兴等一线房地产开发企业都准备在7月,向市场投放更多的高档住房项目房源。

与此同时,北京的预售许可证发放仍然保持“严控”状态,尤其4万元/平方米以上高档住房的预售许可审批,仍保持着每月1个的节奏。市场供应量的低位和总体库存的增加缓慢,似乎让房地产开发企业在价格上拥有了更大的“想象空间”。

“我们的市场监测显示,6月第三周的北京房地产市场成交价格,创下25个月以来的新高,整个北京的成交均价大概在2.5万元/平方米。”日前,第三方房地产市场研究机构亚豪地产有关负责人表示,这意味着北京房地产价格重新回到此轮调控之前,即2010年的价格水平。

亚豪地产的统计显示,6月17日~23日,北京商品住宅成交1893套,成交面积20.93万平方米,环比之前一周成交套数、面积分别上升 9%、25%。与此同时,上周成交均价突破2.5万元大关,达到25091元/平方米,实现今年以来连续25周,周度成交均价的最高峰值。

由于2009年中央政府出台了4万亿的投资计划,2010年北京房价曾创下同比增长超过10%的历史纪录,并在3月全国两会结束后一天,在一日 之内三次刷新“地王”纪录,最终招致中央政府的严厉调控措施出台,北京市也迅疾制定当年度房地产价格控制目标,提出“稳中有降”的目标。

此后,通过预售价格审批控制、大规模向市场投放保障性住房等手段,北京市政府于当年实现了“房价稳中有降”的调控目标,全年房价同比、环比分别下降约3%~5%。此后两年时间,北京房价的价格水平就一直没有回到2010年的水平。

根据中原地产市场研究部统计数据,2012年第三季度北京新建住宅(剔除保障房)成交均价为20587元/平方米;2012年第四季度这一数据 为20580元/平方米,销售均价环比上一季度只下降7元/平方米;而2013年第一季度这一数据为21458/平方米,环比上一季度上涨了878元/平 方米;2013年第二季度这一数据则为22843元/平方米,环比上一季度上涨了1385元/平方米,上涨幅度为6.45%。

这意味着,北京新建住宅销售均价已经连续上涨9个月,而若忽略2012年第四季度环比2012年第三季度均价仅下降7元/平方米的微小差距,那么北京新建住宅市场销售均价几乎连续上涨12个月。

高端领涨

在北京楼市创下25个月以来周成交单价最高纪录的一周,中国银行间市场的同业拆借利率迅速上涨,最高曾达到30%,随即市场对“钱荒”的预期蔓延,导致商业银行头寸吃紧,部分商业银行的贷款审批速度明显放缓。

“从最近3天开始,原来7天可以审批下来的贷款,现在要延长到十多天左右,而且基本上没有优惠政策,即便是首套也没有,最长的审核周期要走20天。”北京昌平某房地产开发项目的销售负责人告诉记者,该项目定价在18000元/平方米左右,在北京属于典型的刚需项目。

这位销售负责人向记者坦言,房贷审核周期的延长,在一定程度上已经对项目销售和回款速度产生了负面影响。记者了解到,这样的情况在其他2万元/ 平方米左右的刚需楼盘中较为多见。前述北京昌平项目的销售负责人告诉记者,该项目一次性付款的比例,在已签约客户中不超过15%。

“相比之下,4万元/平方米以上高端房地产项目一次性付款的比例会比较高,个别项目会达到80%以上,所以这些项目受到的影响就会相对比较小。”中原地产华北区分析师张大伟表示。而高档住宅恰是此轮市场上涨的主要动力。

亚豪机构的市场监测数据显示,6月17日~23日,北京别墅共成交81套产品,比之前一周的39套增加了一倍有余。特别是一些中高端别墅项目近 期成交走热,其中包括中海九号公馆·御龙府、园墅、融创长滩壹号、旭辉·御锦、鲁能7号院在内的城市别墅均有所成交,这些项目成交价格多在3万元/平方米 上下。

亚豪机构副总经理高姗分析,一方面原因在于中高端楼盘因客群基数较小、总价较高,为了追求较高的开盘去化率,普遍蓄客期偏长。另一方面受价格管制影响取证困难,成为中高端项目入市减少,近期北京楼市供应以单价2万元/平方米左右的刚需及改善性项目为主的原因。

短期看高

“我们已经抓紧取证工作了,利用当前的市场走势,销售更多的房源。”万科北京公司的一位负责人向本报记者表示。目前万科在北京体系内的3个高端项目如园、大都会和御府项目,前两者已经销售过半,御府项目则正在办理现房销售备案手续。

鲁能地产销售负责人胡汉祥告诉记者,鲁能在北京顺义开发的7号院项目,将准备推出230~370平方米联排别墅。目前,该项目户型从85平方米纯南两居,到118~135平方米三居室、135~280平方米洋房为主要销售户型。

相比于北京,上海房地产高端市场的表现较为平稳,位于上海浦东区的古北香堤岭项目,2013年上半年销售约16套,销售价格约4万元/平方米。 记者了解到,上海市政府近年来大力发展南汇板块,建设南汇生态旅游区,据相关资料显示,在目前上海各区中,南汇区的空气质量位于首位。古北香堤岭位于南汇 板块,在上海具有一定的标杆和代表意义。

继此前10项目开盘,创下放量高峰之后,近期北京楼市供应出现了短暂沉寂,开盘项目个数锐减。据亚豪机构统计数据显示,6月17日~23日,北 京仅有两个项目开盘,分别是位于房山区的刚需项目北京城建·琨廷和位于密云的唐源·云居。两个项目累计新增套数548套,新增面积5.2万平方米,环比之 前一周均下降八成左右。亚豪机构副总经理高姗认为,虽然当前需求整体保持在旺盛的高点,但之前一周10盘入市的集中放量释放了相当一部分购房需求,成为开 盘量出现短期低谷的原因。

对于6月项目入市量增加的原因,高姗认为,目前楼市整体需求旺盛,销售形势向好,虽然在限价令的管控下,平价入市的项目利润率普遍降低,但是在 高周转与高销售率的双重吸引下,房企推盘积极性正在逐渐回升中,同时在需求拉动与季节性因素下,高端产品尤其是别墅项目也开始全面“开闸”。

而随着限价令呈现出常态化趋势,预计下半年将有更多的项目加快销售节奏,以“平价入市”的快跑策略或“曲线提价”的应对策略入市,带动成交量进入上行通道。

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